Как построить дом правильно и без лишних затрат: советы мастеров

На этапе проектирования дома определяются архитектурно-планировочные решения, выбираются технология и материалы строительства, создается смета. От того, насколько хорошо будет соблюден рабочий проект, зависит успешное завершение строительства.

Поэтому так важно заранее продумать все детали и учесть все особенности. Необходимо учесть выбранную для строительства землю и процесс обустройства участка. Также не стоит забывать о важности выбора качественных материалов и поставщиков, а также подрядчиков строительных работ. Все эти моменты мы расскажем в данной статье.

Строительство нового дома – важный шаг, который грядущий владелец недвижимости должен начать с теории. Главное при этом состоит в том, чтобы не пренебрегать законодательством и избежать нарушения его требований. В первую очередь застройщик ИЖС должен информировать местные власти о своих намерениях, обратившись в администрацию либо МФЦ с уведомлением в соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Форма такого уведомления представлена в приложении к приказу Минстроя России №591/пр от 19 сентября 2018 года.

Еще одно обязательное требование, которое необходимо выполнить, предписывает передать уведомление об окончании строительства объекта ИЖС, включая дачный дом, в течение первых 30 дней после окончания работ. Для этого следует соблюсти требования частей 16-21 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Кроме того, при строительстве дома на земельном участке необходимо соблюдать статью 104 Земельного кодекса РФ. Строительство дома не допускается на зоне с ограничением строительства, такой как территория, зарезервированная для безопасной эксплуатации объектов энергетики, транспорта, связи и государственных учреждений. В случае, когда дом строится в исторической местности, застройщик должен подать описание параметров, цвета и материалов, используемых при строительстве, а также представить иллюстрацию дома со всей фронтальной частью.

После получения уведомления, государственные служащие проверят, возможно ли строительство частного дома на данной земельной площадке, и если ответ будет положительным, выдадут соответствующее разрешение на строительство.

Как зарегистрировать права на возведенное строение на земельном участке для садоводства? Этот вопрос волнует многих. Если вы зарегистрировали право собственности на земельный участок в ЕГРН до начала строительства, то вплоть до 1 марта 2021 года вы имеете возможность зарегистрировать права на вновь возведенные на этом участке садовые или жилые дома. Кроме того, можно осуществлять государственный кадастровый учет, но только с учетом технического плана и правоустанавливающих документов на данный земельный участок. Это указывается в частях 12 и 13 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Однако, перед началом строительства дома и в процессе его возведения вы также должны руководствоваться федеральными законами, но необходимо изучить и местное (региональное) законодательство, правила, межгосударственные и национальные стандарты, а также учитывать требования СанПиН и других правил и нормативов.

Важно также ознакомиться с официальной позицией министерств и ведомств, несмотря на то, что информационные письма не носят нормативного характера и не имеют законной силы. Для получения информации можно обратиться к следующим разъяснениям, изложенным в письмах, опубликованных министерствами и ведомствами.

Минэкономразвития России, в своём информационном письме №26559-ВА/Д23и от 13 августа 2019 года, рассказывает об особенностях государственной регистрации прав на объекты недвижимости, которые расположены на земельных участках, назначенных для ведения гражданами садоводства.

Вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 марта 2019 года № ОГ-Д23-1873 «О рассмотрении обращения» опубликовано письмо Росреестра от 27 июня 2019 года №14-06244-ГЕ/19, в котором говорится об особенностях государственной регистрации прав на реконструированные садовые дома.

Минстроя России, в своём информационном письме №11823-СМ/08 от 3 апреля 2019 года, изложил положения о приведении объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов в соответствие с градостроительными регламентами.

Вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 декабря 2018 года №ОГ-Д23-11737 «О рассмотрении обращений» опубликовано письмо Росреестра от 30 января 2019 года №14-00871-ГЕ/19 о рассмотрении обращения.

Согласно информационному письму Минэкономразвития России от 7 ноября 2018 года №32363-ВА/Д23и, в кадастровом учете и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома применяются положения Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ и Федерального закона от 3 августа 2018 года №340-ФЗ.

В информационном письме Минстроя России от 15 ноября 2018 года №41899-СМ/09, говорится о строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

А в информационном письме Минстроя России от 16 августа 2018 года №35116-ВЯ/09, сообщаются изменения, которые внесены в Градостроительный кодекс Российской Федерации в части строительства и реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов.

Как только вы получили свидетельство о праве собственности на участок земли, вы не сможете сразу же приступить к строительству. Сначала нужно изучить нормативные документы, которые регламентируют проектирование, исследование и строительные работы. Особенно важно обратить внимание на документы, которые автоматически обеспечивают соблюдение "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" и "Технического регламента о требованиях пожарной безопасности". Также необходимо удостовериться в том, что проектная документация соответствует требованиям правительства РФ, установленным в постановлении №87 от 16 февраля 2008 года.

Важно уделить внимание сводам правил, которые касаются строительства (СП 35-102-99, СП 53.13330.2011, СП 42.13330.2016), а также обеспечения пожарной безопасности в жилых домах (СП 2.13130.2012, СП 4.13130.2013) - они представляют особый интерес для застройщиков.

Одной из основных мер пожарной безопасности является дистанцирование между домами. Это гарантирует, что возможный пожар не перекинется на соседние строения. Рекомендованное расстояние зависит от материала, из которого построен дом. Если дом имеет кирпичную или бетонную конструкцию, расстояние между домами должно быть не менее 6 метров. Если используются металлический каркас и деревянные стропильные системы для перекрытий, то расстояние должно быть не менее 8 метров. Для домов, построенных из дерева, расстояние должно быть увеличено до 15 метров. Отметим, что правила расстояний между постройками на одном участке не установлены.

При строительстве дома необходимо уделить внимание не только расстояниям между домами, но и другим аспектам пожарной безопасности. Эти вопросы включают в себя доступ к зданию, в том числе для пожарной техники, наличие эвакуационных путей и работоспособность коммуникаций. Требования к материалам для строительства согласно статьи "Технический регламент по требованиям пожарной безопасности".

Еще одним важным аспектом является площадь земельного участка для строительства. Для дачного дома это не менее 600 квадратных метров. Участок должен быть огорожен сеткой или решеткой, чтобы не загораживать свет соседей. Тем не менее, при согласии с ними можно поставить глухой забор с той стороны, которая выходит на улицу.

При планировании строительных работ необходимо учитывать нормативы расстояний, соблюдение которых гарантирует комфортное проживание. Например, если речь идет о частном доме, необходимо предусмотреть расстояние не менее 5 метров до красной линии улицы и не менее 3 метров до красной линии проезда. Однако, при возведении хозпостроек, таких как хлев или курятник, расстояние до красных линий должно быть не менее 5 метров. Кроме того, следует учитывать коэффициент изоляции: хозпостройки для животных должны находиться не менее чем в 12 метрах от входа в жилой дом, а отдельные подсобные помещения необходимо предусмотреть на расстоянии как минимум трех подсобок.

На территории садового участка можно предусмотреть место под компостную площадку и уличный туалет, однако необходимо учитывать, что расстояние от дома до уборной должно составлять не менее 12 метров, а до душа и бани - не менее 8 метров.

При этом, не следует забывать о сохранении рельефа и качества поверхностных вод и земли для сельскохозяйственных нужд. Важно обеспечить также систему водоотведения и соблюдать санитарно-эпидемиологические требования, которые содержатся, например, в СанПиН 2.1.2.2645-10, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СанПиН 2.1.5.980-00, 2.1.5, и других.

В списке нормативно-технических документов, которые стоит учитывать при строительстве, перечислены только самые основные требования. Кроме того, предварительно необходимо ознакомиться с ГОСТами, которые касаются выбранных стройматериалов. Например, если выбраны керамические поризованные блоки и кирпич, то необходимо изучить международные и национальные стандарты, такие как:

• «ГОСТ Р 57349-2016/EN 772-1:2011. Кирпич и блоки. Метод определения прочности на сжатие»;
• «ГОСТ Р 58026-2017/EN 772-13:2000. Кирпич и блоки. Методы испытаний. Часть 13. Определение абсолютной и кажущейся плотности в сухом состоянии элементов каменной кладки (кроме природного камня)»;
• «ГОСТ 7025-91. Кирпич и камни керамические и силикатные. Методы определения водопоглощения, плотности и контроля морозостойкости»;
• «ГОСТ Р 56828.21-2017. Наилучшие доступные технологии. Производство керамического кирпича и огнеупорных изделий. Аспекты повышения энергетической и экологической эффективности»;
• «ГОСТ Р 57347-2016/EN 771-1:2011. Кирпич керамический. Технические условия»;
• «ГОСТ 530-2012. Кирпич и камень керамические. Общие технические условия»;
• «ГОСТ 32311-2012. Кирпич керамический клинкерный для мощения. Технические условия».

Строительство дома – главная задача для тех, кто хочет создать свой уютный уголок. И многие считают, что самое важное начать с фундамента. Тем не менее, опытные строители говорят, что необходимо уделить внимание подготовительным работам перед началом строительства.

Один из важных этапов – проведение геологического анализа, анализ почвы и проектирование типа постройки. При этом, не стоит забывать о рельефе участка, который может быть сухим, сырым или мокрым. Если участок сухой, тогда основным источником влаги станут только осадки, в то время как на мокром участке, помимо дождей, есть почвенные и грунтовые воды. Различные источники влаги означают, что затраты на строительство будут различаться.

Грамотный выбор типа фундамента очень важен, так как он зависит от рельефа участка. Так, в случае наличия возвышенностей и холмов, необходимо выбрать соответствующий тип фундамента, при наличии низин и заболоченных мест – другой. Если выбор типа фундамента будет осуществлен неверно, то это может стать причиной незапланированных земляных работ в будущем.

Необходимо учитывать и возможное наличие сейсмоопасной зоны или других геологических процессов, которые могут стать риском для эксплуатации строительных объектов. В этом случае в проект дома включают инженерно-защитные мероприятия в соответствии с правилами, такими как «СП 116.13330.2012. Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 22-02-2003», «СП 21.13330.2012. Здания и сооружения на подрабатываемых территориях и просадочных грунтах. Актуализированная редакция СНиП 2.01.09-91» с изменением №1, и «СП 14.13330.2018. Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81*».

Для успешного проектирования, расчета, возведения, реконструкции, изготовления и эксплуатации строительных объектов необходимо соблюдать межгосударственные стандарты, такие как «ГОСТ 27751-2014. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения», «ГОСТ 31937-2011. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» и «ГОСТ 30494-2011. Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях».

Несмотря на то, что теоретический базис по строительству может быть досконально изучен, многие начинающие строители всё равно допускают ошибки в процессе возведения дома.

Как не попасть впросак: топ-5 ошибок при строительстве

Как известно, все учатся на своих собственных ошибках. Однако, самых распространенных из них можно избежать, если помнить об элементарных вещах при строительстве дома.

Типичные ошибки при строительстве дома включают в себя:

1. Неправильный выбор материалов для постройки, облицовки, утепления и кровли, а также типа фундамента. Необходимо учитывать цель строительства, особенности почвы на участке и климат. Если это к примеру летняя дача, может быть достаточно каркасной деревянной конструкции, тогда как дом для круглогодичного проживания следует строить из кирпича, бревен, керамических поризованных блоков или бетона.

2. Использование строительных материалов низкого качества, когда строители из-за ограниченных финансовых возможностей выбирают дешевые материалы, что спустя какое-то время оборачивается увеличением расходов.

3. Нарушения при соблюдении пожаробезопасности значительно снижают безопасность жильцов. По этой причине необходимо сохранить дистанцию, предусмотреть эвакуационный выход и использовать негорючие облицовочные материалы во время строительства.

4. Неправильное устройство кровли также может стать серьезной ошибкой в процессе строительства дома. Выбор кровельного материала зависит от формы и конструкции крыши, а не от вкуса застройщика. Например, для крыши сложной конструкции лучше выбрать качественную гибкую черепицу, которой хватит на 50-60 лет службы.

5. Нарушения при монтаже тепло-, гидро- и пароизоляции, ветрозащиты могут привести к образованию плесени, размножению паразитов, а то и к трещинам в стенах и под кровлей.

Для области, которая называется гигроскопичной, все материалы нуждаются в дополнительной обработке, например, древесина должна быть покрыта составами, противоселящими и противостарительными, а кирпич с высоким показателем влагопоглощения необходимо использовать с антисептиками глубокого проникновения.

Еще одна распространенная ошибка - это недостаточная площадь земельного участка для строительства. Застройщик должен оставить достаточно пространства для выполнения строительства, для складирования стройматериалов и отходов, а также для возможности подъезда строительной техники.

Чтобы избежать ошибок при строительстве дома, необходимо проштудировать правила и нормативные документы, провести топогеологические изыскания на участке застройки и составить проект здания. Важно также заранее предусмотреть возможные ошибки при строительстве, к которым относится неправильный выбор стройматериалов.

Фото: freepik.com