Акт обследования зданий и сооружений: когда он нужен и как его составить
Важность процесса снятия объектов недвижимости с кадастрового учета можно сравнить с учетом вновь построенных объектов. Просроченное обновление сведений в Едином государственном реестре капитального строительства может иметь нежелательные последствия, такие, как налогообложение зданий, которые невозможно использовать или уже полностью уничтожены, а также невозможность продажи земельных участков, на которых находились утерянные объекты, или начать новое строительство.
Для актуализации сведений в кадастровом реестре необходим акт обследования зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства. Этот документ представляет собой подробный отчет о техническом состоянии объекта, фиксирующий все имеющиеся недостатки и дефекты. Акт обследования необходим для регистрации объектов недвижимости в Едином государственном реестре капитального строительства и обеспечивает надлежащую охрану прав собственности на недвижимость.
При заполнении акта обследования необходимо следовать определенной процедуре, чтобы исключить ошибки и погрешности при переносе информации. Прежде всего, проводится осмотр самого объекта, фиксируются все имеющиеся дефекты и недостатки. Затем осуществляется определение технических параметров объекта, которые включают в себя площадь, конструктивные характеристики, количество этажей и т.д. В конце составляется технический отчет, включающий краткое описание объекта недвижимости, основные технические параметры и перечень всех обнаруженных дефектов и недостатков.
Таким образом, акт обследования является необходимым документом для актуализации сведений в кадастровом реестре и защиты прав на недвижимость. При его заполнении необходимо следовать определенной процедуре и обеспечить максимальную точность и достоверность информации.
Зачем нужен акт обследования
По данным части 1 статьи 23 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации), акт обследования зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства подтверждает факт гибели или уничтожения объекта и составляется кадастровым инженером после осмотра соответствующей территории. При этом, акт обследования может быть оформлен в электронном виде с использованием квалифицированной электронной подписи аттестованного специалиста или же на бумажном носителе в случае, если такое условие оговорено в договоре подряда.
Информация о качественной и точной документации недвижимости является одним из ключевых факторов при ее регистрации. Для этого нужно заполнить Акт об утверждении итогов кадастровых работ, который содержит информацию о недвижимости, заказчике работ, а также о кадастровом инженере, выполнявшем работы.
Важно учесть, что вся информация должна быть на русском языке, а цифры следует вносить арабским способом. Также электронный образ документа должен быть точно и полностью соответствовать бумажному в соотношении 1:1. Количество листов в документе не ограничено - если их несколько, то электронную версию нужно сформировать в одном файле.
Сведения об объекте недвижимости
Нужно указать наименование объекта и его кадастровый номер.
Сведения о заказчике
Необходимо внести информацию о заказчике кадастровых работ. Для физических лиц - ФИО, а также страховой номер индивидуального лицевого счета, если таковой имеется. Для юридических лиц - полное наименование.
Сведения о кадастровом инженере
Нужно указать ФИО инженера, его номер квалификационного аттестата, а также контактный телефон и почтовый электронный адрес. Если инженер является сотрудником компании, то следует указать ее наименование и адрес. В этом разделе также нужно указать дату завершения кадастровых работ.
Перечень документов
Следует составить список всех приложенных к акту документов, вписывая их наименования и реквизиты.
Заключение
Кадастровый инженер приводит свое заключение о том, что объект недвижимости прекратил существование.
При оформлении акта обследования здания не следует исключать возможность ошибок, которые могут начинаться с технических опечаток, неточных названий, неверных цифр и т.д., и заканчиваться непроверенной информацией. Иногда в акте указывается неверная информация о квалификационном аттестате инженера, что является серьезной ошибкой. Возможны случаи, когда документ заверяется недействительной электронной подписью, например, если данные об исполнителе были исключены из реестра кадастровых инженеров. Это может привести к признанию акта обследования недействительным, что недопустимо при проведении любых кадастровых операций.
Неоспоримо, как важно грамотно и щепетильно оформлять документ, соответствуя всем указанным требованиям к акту обследования зданий. Интересно, что ход снятия объекта с учета может зависеть от профессиональных навыков кадастрового инженера. С другой стороны, эксперты получили возможность независимо запрашивать документы, связанные с Государственным кадастром недвижимости, а также отправлять запросы о внесении поправок в реестр. В случае, если эти процедуры будут выполнены аккуратно, клиент сможет избежать необходимости посещать Кадастровую палату лично.
Сообщаем вам, что с 1 января 2017 года вступает в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", заменяя действующий Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Акт обследования - это документ, подтверждающий, что недвижимость либо полностью, либо частично перестала существовать. Если объект уничтожен в результате чрезвычайного происшествия, техногенной катастрофы или другого форс-мажора, то это не является поводом для снятия строения с кадастрового учета. Соответствующая справка из подразделения МЧС также не может послужить основанием для внесения изменений в реестр. С точки зрения юридических формальностей, фактическая гибель строения не является основанием для снятия уничтоженного объекта с налогового учета или для начала нового строительства.
Итак, акт обследования зданий и сооружений требуется в нескольких случаях. В первом случае - если объект недвижимости был уничтожен, не подлежит восстановлению и является утраченным. Во втором случае - если объект был уничтожен умышленно (например, в результате сноса). И, наконец, третий случай, когда необходим акт обследования - это аннулирование временной регистрации объекта недвижимости на учете. Это далеко не полный список ситуаций, когда требуется акт обследования. Ознакомьтесь с законодательством, чтобы точно знать, в каких случаях он требуется.
Гражданское законодательство определяет гибель или уничтожение объекта как его окончательное и необратимое прекращение существования, когда владелец больше не может воспользоваться своей собственностью. В случае частичного разрушения здания, вызванного природными катастрофами, такими как наводнение, пожар, землетрясение или оползень, не идет речь об уничтожении, а скорее об изменении его свойств. Если владелец не может или не желает восстановить здание, неэффективно с экономической точки зрения, ему следует провести снос и осуществить обследование.
При этом, право собственности и оплата налогов за использование недвижимости прекращается только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр объектов капитального строительства на основании акта обследования.
Если необходимо, чтобы объект недвижимости был снят с кадастрового учета, то заявление об этом нужно подавать определенными лицами, которые прописаны в статье 4 Закона о регистрации. К таким лицам относятся собственники зданий, объектов незавершенного строительства, сооружений, а также земельных участков, на которых располагаются данные объекты. Подача заявления и составление акта необходимо проводить в соответствии с четкими инструкциями, которые поставлены законодательством.
Процедура составления акта обследования зданий и сооружений поручается кадастровому инженеру. Это высококвалифицированный специалист, который получил уполномочивание от государства на проведение соответствующей работы и подготовку соответствующих документов.
Для осуществления своей деятельности, кадастровые инженеры должны соответствовать определенному перечню требований, которые закреплены в статье 29 Закона о кадастре. Среди этих требований, например, гражданство Российской Федерации, наличие высшего образования и отсутствие судимости, а также дисквалификации за нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности. Они также должны сдать квалификационный экзамен и получить квалификационный аттестат, иметь соответствующую печать и штамп, а также электронную цифровую подпись для использования в электронном государственном документообороте. Также важно и наличие опыта работы, который должен составлять не менее двух лет в качестве помощника кадастрового инженера с участием в обследованиях зданий или подготовке к ним.
Для проведения кадастровых работ необходимо заключить договор подряда, в котором указываются все виды работ, которые будет выполнять инженер, а также условия, сроки и сумма оплаты. Кроме того, к договору должна быть приложена утвержденная заказчиком смета и задание на выполнение работ.
Одним из обязательных документов, которые необходимо предоставить кадастровому инженеру при оформлении акта обследования объекта недвижимости или земельного участка, является свидетельство о праве собственности на данное имущество. Единственное, что может ускорить процесс подготовки кадастровым инженером акта обследования, это наличие у владельца объекта кадастрового паспорта или технической документации на него.
Для начала, кадастровый инженер запрашивает выписку из Государственного кадастра недвижимости (далее — ГКН) и сравнивает учетные данные с реальным состоянием объекта на местности. Затем он подготавливает акт соответственно требованиям и передает информацию в виде xml-файла, усиливая данные электронной подписью. При этом, специалисты ГКН принимают сведения от исполнителей только в электронном варианте. Для заказчика, кадастровый инженер подготавливает бумажный вариант в двух экземплярах, которые необходимо прошнуровать, пронумеровать страницы и заверить печатью и подписью кадастрового инженера на последней странице. В сумме, процедура обследования и подготовки акта может занять от 5 до 7 рабочих дней.
Следует убедиться, что акты обследования зданий соответствуют требованиям закона. Это крайне важно, поскольку на их основании принимается решение о прекращении права собственности на объект. В случае прекращения такого права здание перестает существовать не только физически, но и документально. В таком случае в Государственном кадастре недвижимости будет соответствующая отметка. Все эти процессы требуют существенных финансовых затрат, как со стороны собственника недвижимости, так и со стороны государства.
Корректное оформление документа: советы
Для того, чтобы документ был правильно оформлен, нужно придерживаться требований, которые перечислены в Приказе № 861 Министерства экономического развития РФ от 20 ноября 2015 года. Приказ устанавливает форму и состав сведений акта обследования, а также требования к его подготовке.
На рисунке 1 представлена типовая форма акта обследования здания, которая включает в себя информацию об объекте недвижимости, заказчике, кадастровом инженере и других документах, используемых при проведении работ.
Фото: freepik.com